Gründung einer Société Civile Immobilière (SCI) in Frankreich (französische Immobiliengesellschaft)

Ein rechtliches und steuerliches Instrument zur Verwaltung und Übertragung von Immobilienvermögen

Die Société Civile Immobilière (SCI) (die Gesellschaft für Immobilien in Frankreich) ist eine der am häufigsten genutzten Gesellschaftsformen in Frankreich zur Haltung, Verwaltung und Übertragung von Immobilienvermögen. Dank ihrer Flexibilität und Anpassungsfähigkeit eignet sie sich sowohl für private als auch für professionelle Projekte und stellt ein strategisches Instrument dar – sowohl für in Frankreich ansässige Personen als auch für internationale Investoren, die ihre Immobilieninvestitionen in Frankreich strukturieren möchten.

Dieser Artikel bietet einen detaillierten Überblick über die Grundlagen, Vorteile, Gründungsschritte sowie die steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen einer SCI.

1. Was ist eine Société Civile Immobilière (SCI)?

Die SCI ist eine zivilrechtliche Gesellschaft (französische Immobiliengesellschaft), deren Hauptzweck die Haltung und Verwaltung von Immobilien ist. Im Gegensatz zu Handelsgesellschaften darf sie grundsätzlich keine gewerbliche Tätigkeit ausüben (z. B. Immobilienhandel oder regelmäßige möblierte Vermietung).

Eine SCI eignet sich insbesondere für:

• den Erwerb und die Verwaltung einer oder mehrerer Immobilien,
• die gemeinsame Eigentümerschaft mehrerer Personen,
• die strukturierte Vermögens- und Nachfolgeplanung,
• die rechtliche und steuerliche Optimierung von Immobilieninvestitionen.

Für die Gründung einer SCI sind mindestens zwei Gesellschafter erforderlich, natürliche oder juristische Personen, ohne Einschränkung hinsichtlich Nationalität oder steuerlichem Wohnsitz.

Warum eine SCI in Frankreich gründen?

a) Hohe Flexibilität in der Verwaltung

Die Funktionsweise der SCI wird weitgehend durch die Satzung bestimmt. Die Gesellschafter können insbesondere frei regeln:

• die Verteilung der Entscheidungsbefugnisse,
• die Modalitäten der Beschlussfassung,
• die Übertragung von Gesellschaftsanteilen,
• die Bedingungen für den Ein- und Austritt von Gesellschaftern.

b) Ein bewährtes Instrument für Vermögenshaltung und Nachfolge

Die SCI ist besonders im Rahmen der familiären Vermögensverwaltung beliebt. Sie ermöglicht:

• die indirekte Haltung von Immobilien über Gesellschaftsanteile,
• die schrittweise Übertragung dieser Anteile (z. B. durch Schenkung),
• den Erhalt der Kontrolle über das Vermögen bei gleichzeitiger Nachfolgeplanung.

c) Eine geeignete Struktur für internationale Investoren

Nichtansässige Personen und internationale Gruppen nutzen die SCI häufig, da sie:

• eine klare rechtliche Struktur bietet,
• eine zentrale Verwaltung der Vermögenswerte ermöglicht,
• gut mit internationalen Doppelbesteuerungsabkommen kombinierbar ist (vorbehaltlich einer individuellen Analyse).

3. Die Schritte zur Gründung einer SCI

a) Erstellung der Satzung

Die Satzung bildet die rechtliche Grundlage der SCI und muss insbesondere folgende Punkte enthalten:

• Firmenname,
• Gesellschaftszweck (ausschließlich zivilrechtlich),
• Sitz der Gesellschaft,
• Dauer der Gesellschaft (maximal 99 Jahre),
• Höhe und Verteilung des Gesellschaftskapitals,
• Befugnisse des/der Geschäftsführer(s),
• Regeln zur Übertragung der Gesellschaftsanteile.

Eine maßgeschneiderte Satzung ist dringend zu empfehlen, um rechtliche und steuerliche Risiken zu vermeiden.

b) Bildung des Gesellschaftskapitals

Für die SCI ist kein Mindestkapital vorgeschrieben. Die Einlagen können erfolgen:

• in bar,
• in Form von Sacheinlagen (z. B. Immobilien),
• über Gesellschafterdarlehen.

Das Kapital kann fest oder variabel ausgestaltet werden, abhängig von den angestrebten Zielen.

c) Bestellung des Geschäftsführers

Die SCI wird von einem oder mehreren Geschäftsführern geleitet, die Gesellschafter oder externe Personen sein können. Der Geschäftsführer vertritt die Gesellschaft gegenüber Dritten und führt die laufenden Geschäfte.

d) Eintragung der Gesellschaft

Die Gründung der SCI umfasst:

• die Veröffentlichung einer Gründungsanzeige in einem Amtsblatt,
• die Einreichung der Unterlagen über das zentrale Gründungsportal,
• die Eintragung in das zuständige Register.

Mit der Eintragung erlangt die SCI ihre Rechtspersönlichkeit.

4. Steuerliche Behandlung der SCI

a) Besteuerung nach dem Transparenzprinzip (Einkommensteuer)

Standardmäßig unterliegt die SCI der Einkommensteuer (IR). Die Gesellschaft selbst wird nicht besteuert; Gewinne oder Verluste werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet.

Dieses System eignet sich besonders für:

• familiäre SCI-Strukturen,
• die unmöblierte Vermietung,
• die Nutzung von steuerlichen Verlustverrechnungen.

b) Option zur Körperschaftsteuer (IS)

Die SCI kann unwiderruflich zur Körperschaftsteuer (IS) optieren. Dies kann in bestimmten Fällen sinnvoll sein, insbesondere:

• zur Abschreibung von Immobilien,
• zur Thesaurierung von Gewinnen,
• im Rahmen langfristiger Investitionsstrategien.

Die Option zur IS hat jedoch erhebliche steuerliche Konsequenzen, insbesondere bei der Veräußerung der Immobilie (professionelle Veräußerungsgewinne), und sollte daher sorgfältig geprüft werden.

5. Haftung der Gesellschafter

Die Gesellschafter einer SCI haften für die Gesellschaftsschulden unbeschränkt, jedoch anteilig entsprechend ihrer Beteiligung am Kapital.
Die Haftung greift grundsätzlich erst, nachdem die Gesellschaft selbst in Anspruch genommen wurde.

6. Bedeutung einer professionellen Begleitung

Die Gründung und Verwaltung einer SCI bringt wesentliche rechtliche, steuerliche und vermögensbezogene Fragestellungen mit sich – insbesondere bei internationalen Sachverhalten (nichtansässige Gesellschafter, Doppelbesteuerungsabkommen, grenzüberschreitende Nachfolge).

Die Begleitung durch einen international erfahrenen Steuerberater und Wirtschaftsprüfer ermöglicht:

• eine rechtssichere Strukturierung,
• eine steuerlich optimierte Gestaltung,
• die frühzeitige Identifikation von Risiken,
• eine langfristige Anpassung an die Vermögensstrategie.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann eine SCI von einer einzelnen Person gegründet werden?

Nein. Eine SCI erfordert mindestens zwei Gesellschafter. Einer der Gesellschafter kann jedoch nur einen sehr geringen Anteil halten.

Können Nichtansässige Gesellschafter oder Geschäftsführer einer SCI sein?

Ja. Es gibt keine Einschränkungen hinsichtlich Nationalität oder steuerlichem Wohnsitz. Allerdings können spezifische steuerliche Verpflichtungen entstehen.

Kann die eigene Hauptwohnung in eine SCI eingebracht werden?

Ja, dies ist möglich, sollte jedoch sorgfältig geprüft werden, insbesondere im Hinblick auf Finanzierung, Besteuerung und spätere Veräußerung.

Darf eine SCI möbliert vermieten?

Nur in sehr begrenztem Umfang. Eine regelmäßige möblierte Vermietung gilt als gewerbliche Tätigkeit und ist mit dem zivilrechtlichen Charakter der SCI (bei IR-Besteuerung) unvereinbar.

Bestehen Buchhaltungspflichten für eine SCI?

Ja. Auch bei Besteuerung nach dem Einkommensteuerprinzip ist eine ordnungsgemäße Buchführung und die Erstellung von Jahresabschlüssen erforderlich. Bei Option zur Körperschaftsteuer sind die Pflichten umfangreicher.

Kann eine bestehende SCI geändert oder angepasst werden?

Bestimmte Anpassungen sind möglich (z. B. Wechsel des Steuersystems, Änderung des Gesellschaftszwecks), müssen jedoch stets im Hinblick auf mögliche steuerliche Auswirkungen geprüft werden.