Die buchhalterischen, steuerlichen und rechtlichen Verpflichtungen von SCI in Frankreich

Analyse des Fallbeispiels von Herrn Muller und Frau Smith

Sie haben uns zu den buchhalterischen, rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen Ihrer Immobiliengesellschaft SUN in Frankreich befragt, die zum Erwerb und Besitz einer Villa in Nizza gegründet wurde, die zur saisonalen möblierten Vermietung bestimmt ist und deren persönliche Nutzung auf zwei Wochen pro Jahr beschränkt ist.

Sie sind beide seit vielen Jahren in der Schweiz steuerlich ansässig und wohnen in Genf. Die SCI SUN ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach französischem Recht, die sich für die Körperschaftsteuer entschieden hat und deren Hauptzweck der Besitz und die Verwaltung einer Mietimmobilie in Frankreich ist.

Mit diesem Schreiben möchten wir Ihnen in zusammengefasster und anschaulicher Form die wichtigsten Grundsätze, die für die Situation Ihrer SCI SUN gelten, sowie die daraus resultierenden wesentlichen Verpflichtungen darlegen.

Situation der SCI SUN und Einstufung der Tätigkeit

Die SCI SUN ist eine französische Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin einer in Frankreich gelegenen Immobilie ist und sich für die Körperschaftsteuer entschieden hat.

Die geplante Tätigkeit besteht darin, die Villa während der Sommermonate möbliert zu vermieten, ohne hotellerieähnliche Dienstleistungen (kein Frühstück, keine tägliche Reinigung, keine hotellerieähnlichen Dienstleistungen), sowie sie zwei Wochen im Jahr selbst zu nutzen.

Nach französischem Steuerrecht werden Einkünfte aus der möblierten Vermietung, sei sie regelmäßig oder gelegentlich, als gewerbliche Einkünfte behandelt. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine möblierte Immobilie vermietet, wird daher als gewerblich tätig angesehen und unterliegt in der Praxis der Körperschaftsteuer.

In Ihrem Fall bestätigt die Option zur Körperschaftsteuer diese Situation: Die SCI SUN ist in Frankreich mit ihrem Ergebnis steuerpflichtig, das insbesondere die eingenommenen Mieten, Aufwendungen, Abschreibungen und gegebenenfalls Kapitalgewinne umfasst.

Die in der Schweiz ansässigen Gesellschafter werden in Frankreich nicht direkt auf die Mieten besteuert: Die Körperschaftsteuer wird von der Gesellschaft getragen. Die in der Schweiz geltende Besteuerung von ausgeschütteten Gewinnen (Dividenden, Verwaltungsvergütungen usw.) und etwaigen Veräußerungsgewinnen aus Anteilen muss hingegen im Lichte des französisch-schweizerischen Steuerabkommens geprüft werden.

Rechtliche Verpflichtungen der SCI SUN

Satzung und Form der Urkunde

Zivilgesellschaften müssen durch eine schriftliche Satzung gegründet werden, entweder in Form einer privatschriftlichen Urkunde oder einer notariellen Urkunde.

Wenn die Gesellschaft eine Immobilie oder ein Immobilienrecht als Einlage erhält, das einer Grundbucheintragung bedarf, muss die Urkunde in notarieller Form vor einem Notar erstellt werden, damit sie im Grundbuch veröffentlicht werden kann. In der Praxis wird für eine SCI, die eine Villa in Frankreich besitzt, die Satzung durch eine notarielle Urkunde erstellt.

Die Satzung der SCI SUN muss insbesondere ihren Namen, ihren Zweck (Besitz, Verwaltung und möblierte Vermietung der Villa), ihren Sitz, ihre Dauer, die Identität der Gesellschafter, die Kapitalverteilung und die Funktionsregeln (Geschäftsführung, Befugnisse des Geschäftsführers, Modalitäten der Konsultation der Gesellschafter, Übertragung von Anteilen usw.) enthalten.

Formalitäten zur Gründung und Eintragung

Nach der Unterzeichnung der Satzung müssen mehrere Formalitäten erledigt werden:

• Veröffentlichung einer Gründungsanzeige in einem Medium für gesetzliche Bekanntmachungen des Departements, in dem sich der Sitz befindet.
• Digitale Eingabe dieser Bekanntmachung in eine zentrale Datenbank durch den Herausgeber des Mediums.
• Einreichung eines vollständigen Dossiers über die elektronische zentrale Anlaufstelle für Unternehmensformalitäten zur Eintragung in das Handels- und Gesellschaftsregister und das nationale Unternehmensregister.
• Eintragung der Gründung der Gesellschaft in das Amtsblatt für zivile und kommerzielle Bekanntmachungen auf Initiative des Gerichtsschreibers.

Bei einer schwerwiegenden technischen Störung des zentralen Schalters ermöglicht ein spezielles Verfahren die Sicherung des Datums der Einreichung der Formalität mittels einer Empfangsbestätigung. Dieses Verfahren gilt nur in diesen Ausnahmefällen.

Funktionsweise und Entscheidungen der Gesellschafter

Die SCI muss die Regeln für die Konsultation der Gesellschafter einhalten.

In der Praxis ist es erforderlich:

• die Gesellschafter innerhalb einer angemessenen Frist vor jeder Versammlung auf eine Weise einzuberufen, die einen Nachweis über den Versand ermöglicht (z. B. per Einschreiben);
• jede Situation zu vermeiden, in der ein Gesellschafter behaupten könnte, nicht ordnungsgemäß einberufen worden zu sein, was die Gültigkeit der Beschlüsse beeinträchtigen würde;
• für jede Versammlung ein Protokoll zu erstellen, das unterzeichnet und zusammen mit den Belegen aufbewahrt wird.

Für die SCI SUN wird empfohlen:

• mindestens eine jährliche Hauptversammlung einzuberufen, um den Jahresabschluss zu genehmigen und das Ergebnis zu verwenden (Rücklagenbildung, Vortrag, eventuelle Ausschüttung);
• die Gesellschafter für wichtige Entscheidungen (bedeutende Arbeiten, Inanspruchnahme einer Finanzierung, Nutzungsänderung, Verkauf der Immobilie, Änderung der Satzung) zusammenzubringen;
• diese Entscheidungen sorgfältig in Protokollen zu formalisieren, um sowohl die Beziehung zwischen den Gesellschaftern als auch den Dialog mit der Steuerbehörde zu sichern.

Rechnungslegungspflichten der SCI SUN

Allgemeiner Grundsatz

Nicht alle Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterliegen grundsätzlich denselben Rechnungslegungspflichten wie Handelsgesellschaften. Allerdings:

• sehen die Statuten fast immer die Führung einer Buchhaltung vor;
• machen die Anforderungen der Gesellschafter, Partner (Banken, Notare) und der Steuerbehörden die Buchhaltung in der Praxis unverzichtbar;
• Wenn die Gesellschaft eine bedeutende wirtschaftliche Tätigkeit ausübt oder bestimmte Größenschwellen überschreitet, muss sie einen Jahresabschluss nach den wichtigsten französischen Rechnungslegungsgrundsätzen erstellen.

In Ihrer Situation unterliegt die SCI SUN der Körperschaftsteuer und übt eine als gewerblich eingestufte Tätigkeit der Vermietung möblierter Wohnungen aus. Sie muss daher eine vollständige Buchhaltung führen, um das steuerpflichtige Ergebnis zu ermitteln und eine Steuererklärung zu erstellen.

Zu führende Bücher und Unterlagen

Die SCI SUN muss mindestens Folgendes führen:

• ein Journal, in dem alle Bewegungen, die das Vermögen der Gesellschaft betreffen, einzeln erfasst werden;
• ein Inventarbuch, in dem regelmäßig die Aktiva und Passiva aufgeführt werden;
• ein Hauptbuch, in dem die Buchungen nach Konten erfasst werden.

Diese Unterlagen müssen:

• ohne Leerzeichen oder Streichungen geführt werden, die ihren endgültigen Charakter in Frage stellen könnten;
• in französischer Sprache verfasst sein;
• in Euro ausgestellt sein;
• mit einer unauslöschlichen Schrift (und nicht mit Bleistift) erstellt werden.

Sie können in Papierform oder in elektronischer Form geführt werden. Bei Verwendung einer Buchhaltungssoftware oder eines computergestützten Systems müssen die Buchungen bei ihrer Erstellung identifiziert, nummeriert und datiert werden, wobei ein System zu verwenden ist, das ihre Integrität gewährleistet (z. B. Validierung oder elektronische Signatur).

Ort der Buchführung in Frankreich

Das Gesetz schreibt nicht vor, dass die Buchführung physisch in Frankreich erfolgen muss.

Sie kann von Genf aus von Ihrer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geführt werden, sofern:

• die französischen Formvorschriften (Sprache, Währung, Struktur der Jahresabschlüsse) eingehalten werden;
• die französischen Steuerbehörden im Falle einer Prüfung Zugang zu den Unterlagen erhalten, entweder vor Ort oder an dem Ort, an dem sich die Unterlagen tatsächlich befinden, in Absprache mit dem Prüfer.

Datei der Buchungsbelege (FEC)

Wenn die Buchhaltung mit einem computergestützten System geführt wird, kann die Verwaltung im Rahmen einer Buchprüfung die Vorlage einer Datei der Buchungsbelege (FEC) in einem bestimmten technischen Format verlangen.

Für SCI gilt eine Toleranz nur für diejenigen, die ausschließlich unter die Regelung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fallen und deren Gesellschafter ausschließlich natürliche Personen sind.

Diese Toleranz gilt nicht für Ihre SCI, die:

• der Körperschaftsteuer unterliegt;
• eine möblierte Vermietungstätigkeit ausübt, die steuerlich als gewerblich gilt.

Daher muss die SCI SUN im Falle einer Steuerprüfung zwingend eine FEC einreichen, wenn ihre Buchhaltung mit einer Software geführt wird.

Steuerpflichten der SCI SUN in Frankreich

Körperschaftsteuer

Die SCI SUN unterliegt der Körperschaftsteuer auf ihr Nettoergebnis.

Dieses Ergebnis umfasst:

• die im Rahmen der möblierten Vermietung erzielten Mieteinnahmen;
• die Betriebskosten (Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen, eventuelle Miteigentumsgebühren, lokale Steuern, Verwaltungskosten, Honorare für Wirtschaftsprüfer usw.);
• die Abschreibungen auf die Immobilie und das Mobiliar;
• die steuerliche Behandlung von Bauarbeiten (bestimmte Arbeiten sind sofort abzugsfähig, andere müssen aktiviert und dann abgeschrieben werden).

Die persönliche Nutzung der Villa durch die Gesellschafter für zwei Wochen pro Jahr muss berücksichtigt werden, da sie sich auf die Abzugsfähigkeit bestimmter Aufwendungen auswirken und die Feststellung eines den Gesellschaftern gewährten Vorteils oder die Wiedereingliederung in das steuerliche Ergebnis rechtfertigen kann.

Jedes Jahr muss die SCI SUN eine für die Körperschaftsteuer angepasste Ergebniserklärung zusammen mit den erforderlichen Steuerunterlagen (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Tabellen zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses usw.) einreichen.

Mehrwertsteuer in Frankreich

Sie geben an, dass die Mieten nicht mehrwertsteuerpflichtig sind, da keine hotelähnlichen Dienstleistungen erbracht werden.

Die für möblierte Vermietungen geltende Mehrwertsteuerregelung hängt von der Art und dem Umfang der für die Mieter erbrachten Dienstleistungen ab. Wenn keine hotelähnlichen Dienstleistungen (professioneller Empfang, Erbringung von Dienstleistungen, die denen eines Hotels gleichkommen) erbracht werden, fällt die saisonale Vermietung von möblierten Wohnungen in der Praxis in der Regel nicht unter die Mehrwertsteuer oder ist von der Mehrwertsteuer befreit.

Es ist jedoch ratsam, die Liste der angebotenen Dienstleistungen (Wäsche, Reinigung, Empfang, Zusatzleistungen) konkret zu überprüfen, um sicherzustellen, dass die Mieten nicht mehrwertsteuerpflichtig sind.

Zukünftige Wertsteigerungen

Im Falle einer späteren Veräußerung der Villa durch die SCI SUN wird der erzielte Wertzuwachs in Frankreich im Rahmen der Körperschaftsteuer gemäß der Regelung für berufliche Wertzuwächse besteuert.

Bei der Berechnung werden berücksichtigt:

• der Verkaufspreis;
• der Nettobuchwert der Immobilie (Anschaffungskosten und aktivierte Baukosten abzüglich Abschreibungen);
• die mit der Veräußerung verbundenen Kosten und Steuern.

Wenn Sie statt der Immobilie Ihre Anteile an der SCI veräußern, könnten Sie persönlich einen Wertzuwachs auf Wertpapiere erzielen. Die Behandlung dieses Veräußerungsgewinns hängt vom französischen Recht für Nichtansässige, die Anteile an französischen Immobiliengesellschaften halten, und von den Bestimmungen des französisch-schweizerischen Doppelbesteuerungsabkommens ab, um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

Steuerprüfung in Frankreich

Die SCI SUN kann einer Buchprüfung unterzogen werden.

In diesem Rahmen

• prüft die Verwaltung die Buchhaltung und die Belege;
• wenn die Buchhaltung computerisiert ist, ist die Vorlage des FEC obligatorisch;
• Unregelmäßigkeiten (als nicht schlüssig bewertete Buchhaltung, Fehlen des FEC usw.) können zu einer Berichtigung des steuerpflichtigen Ergebnisses mit Verzugszinsen und gegebenenfalls Strafen führen.

Situation der nicht ansässigen Gesellschafter

Als Steuerinländer der Schweiz unterliegen Ihre steuerlichen Beziehungen zu Frankreich dem bilateralen Steuerabkommen.

In der Praxis:

• Frankreich besteuert das Ergebnis der SCI SUN mit Körperschaftsteuer;
• die Schweiz kann gemäß ihren eigenen Vorschriften und dem Abkommen die Einkünfte besteuern, die Sie von der SCI erhalten (Dividenden, Vergütungen, Wertsteigerungen auf Anteile);
• bestimmte Rechtsprechungsentscheidungen erinnern daran, dass die Behandlung eines Schweizer Gebietsansässigen nicht ungünstiger sein darf als die eines französischen Gebietsansässigen in einer vergleichbaren Situation, insbesondere bei Immobiliengewinnen.

Es ist daher wichtig, die Steuerverwaltung der SCI SUN mit Ihren Schweizer Beratern zu koordinieren, um die Behandlung der Geldflüsse zwischen der Gesellschaft und Ihnen zu optimieren und Doppelbesteuerungen zu vermeiden.

Weitere zu vertiefende Punkte

Mehrere Aspekte müssen Gegenstand spezifischer zusätzlicher Analysen sein:

• die für die Villa fälligen lokalen Steuern (Grundsteuer und gegebenenfalls Wohnsteuer oder Steuer auf Zweitwohnungen oder zusätzliche lokale Steuern);
• die mögliche Unterwerfung unter die Immobilienvermögenssteuer unter Berücksichtigung des Besitzes einer Immobilie in Frankreich über eine SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt;
• die genauen Auswirkungen Ihrer persönlichen Nutzung der Villa auf die Abzugsfähigkeit der Aufwendungen und die Ermittlung des steuerpflichtigen Ergebnisses;
• etwaige Meldepflichten für Nichtansässige (über die Pflichten der SCI selbst hinaus).

Diese Punkte können zu einem späteren Zeitpunkt behandelt werden, je nach Entwicklung Ihrer Vermögenssituation und den geltenden Rechtsvorschriften.

20 Fragen zur SCI SUN und zur möblierten Vermietung in Frankreich

1. Ist unsere SCI, die eine möblierte Villa in Frankreich vermietet, zwangsläufig körperschaftsteuerpflichtig?

Ja. Die möblierte Vermietung wird einer gewerblichen Tätigkeit gleichgestellt und unterwirft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Körperschaftsteuer, was in Ihrem Fall durch die von Ihnen bereits ausgeübte Option bestätigt wird.

1. Werden wir in Frankreich persönlich auf die von der SCI erzielten Mieteinnahmen besteuert?

Nein. Die Mieteinnahmen werden auf Ebene der SCI im Rahmen der Körperschaftsteuer besteuert. Sie können gemäß französischem Recht und dem französisch-schweizerischen Doppelbesteuerungsabkommen auf ausgeschüttete Einkünfte (Dividenden, Vergütungen, Wertzuwächse auf Anteile) besteuert werden.

1. Muss die SCI eine vollständige „kaufmännische” Buchhaltung führen?

Ja. Eine SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt und eine möblierte Vermietungstätigkeit ausübt, muss eine vollständige Buchhaltung (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhänge) gemäß den französischen Rechnungslegungsgrundsätzen führen, um das steuerliche Ergebnis zu ermitteln.

1. Welche Buchhaltungsunterlagen müssen geführt werden?

Insbesondere müssen ein Journal, ein Inventarbuch und ein Hauptbuch ohne Leerzeichen oder Streichungen in französischer Sprache und in Euro mit unauslöschlicher Schrift geführt werden. Es wird empfohlen, die Dienste eines Wirtschaftsprüfers in Frankreich in Anspruch zu nehmen.

1. Können wir die Buchhaltung von Genf aus führen?

Ja. Die Buchhaltung kann in der Schweiz von Ihrem Wirtschaftsprüfer geführt werden, sofern sie in französischer Sprache und in Euro vorgelegt wird und der französischen Verwaltung im Falle einer Kontrolle zugänglich gemacht wird.

1. Müssen wir im Falle einer Kontrolle eine Datei mit den Buchungsbelegen (FEC) vorlegen?

Ja. Eine SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt und eine computergestützte Buchhaltung führt, muss im Falle einer Buchprüfung eine FEC vorlegen, die den Standards der Verwaltung entspricht.

1. Wie müssen wir die Gesellschafterversammlungen einberufen?

Die Gesellschafter müssen innerhalb einer angemessenen Frist auf eine Weise einberufen werden, die den Versand nachweisen kann (idealerweise per Einschreiben oder gleichwertig), um die Gültigkeit der Beschlüsse zu gewährleisten.

1. Was sind die Folgen einer nicht ordnungsgemäßen Einberufung der Gesellschafter?

Die getroffenen Entscheidungen können angefochten und in bestimmten Fällen für nichtig erklärt oder für den nicht einberufenen Gesellschafter für unwirksam erklärt werden, was die Organisation der Gesellschaft und den Dialog mit der Verwaltung beeinträchtigen kann.

1. Muss die SCI ihre Jahresabschlüsse bei der Geschäftsstelle des Handelsgerichts hinterlegen?

Die systematische Hinterlegung der Jahresabschlüsse ist nicht für alle SCI automatisch vorgeschrieben, aber eine SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt, kann bestimmten Veröffentlichungspflichten unterliegen. Dieser Punkt hängt insbesondere von der genauen Konfiguration der Gesellschaft ab und muss überprüft werden.

1. Wie wird der Gewinn besteuert, wenn die SCI die Villa verkauft?

Der Gewinn wird anhand der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Nettobuchwert der Immobilie (Anschaffungskosten und aktivierte Baukosten, abzüglich Abschreibungen) berechnet und im Rahmen der Körperschaftsteuer besteuert.

1. Was passiert, wenn wir unsere Anteile an der SCI verkaufen, anstatt die Villa zu verkaufen?

Sie können einen Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf Ihrer Anteile erzielen, der nach dem für Nichtansässige geltenden französischen Recht und dem französisch-schweizerischen Abkommen geprüft wird, um zu bestimmen, welcher Staat das Besteuerungsrecht hat und um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden.

1. Müssen wir einen Steuervertreter in Frankreich benennen?

Nein, nicht für die SCI SUN, die ihren Sitz in Frankreich hat. Die Verpflichtung zur Benennung eines Steuervertreters betrifft hauptsächlich Unternehmen, deren Sitz sich im Ausland befindet und die in Frankreich steuerpflichtig sind.

1. Kann die SCI SUN wie ein klassisches Handelsunternehmen geprüft werden?

Ja. Eine SCI, die der Körperschaftsteuer unterliegt, insbesondere wenn sie eine möblierte Vermietungstätigkeit ausübt, kann einer Buchprüfung unterzogen werden, bei der die Buchhaltung, die FEC und die Belege geprüft werden.

1. Hat die persönliche Nutzung der Villa zwei Wochen im Jahr steuerliche Auswirkungen?

Ja, möglicherweise. Die persönliche Nutzung kann die Abzugsfähigkeit bestimmter Aufwendungen einschränken und eine Wiedereingliederung in das steuerliche Ergebnis rechtfertigen (Vorteil für die Gesellschafter). Diese Behandlung muss entsprechend den Beträgen und der tatsächlichen Nutzung angepasst werden.

Wie werden die für die Villa geplanten Arbeiten im Wert von 200.000 Euro steuerlich behandelt?

1. Je nach Art können bestimmte Arbeiten als sofort abzugsfähige Aufwendungen verbucht werden, während andere aktiviert und abgeschrieben werden müssen. Die technische Einstufung der Arbeiten (Instandhaltung, Verbesserung, Bau) bestimmt ihre Behandlung.

2. Unterliegen die Mieten für möblierte Saisonvermietungen der Mehrwertsteuer?

Da keine hotelähnlichen Dienstleistungen erbracht werden, fallen möblierte Saisonvermietungen in der Praxis in der Regel nicht unter die Mehrwertsteuer oder sind von dieser befreit. Es muss jedoch überprüft werden, ob die den Mietern angebotenen Dienstleistungen nicht einer Hoteldienstleistung ähneln.

1. Kann sich der Besitz dieser Villa über eine SCI (Immobiliengesellschaft) auf die Immobiliensteuer (IFI) auswirken?

Ja, möglicherweise. Selbst als Nichtansässiger können Sie von der IFI auf Ihr in Frankreich gelegenes Immobilienvermögen betroffen sein, wenn der Nettowert dieser Vermögenswerte die Steuergrenze überschreitet. Die Strukturierung über eine SCI zur Körperschaftsteuer beeinflusst die Steuerbemessungsgrundlage und muss speziell analysiert werden.

1. Welche lokalen Steuern müssen wir für die Villa entrichten?

Die Villa unterliegt der Grundsteuer. Je nach den Merkmalen der Immobilie und den örtlichen Vorschriften können weitere Steuern (Steuer auf Zweitwohnungen oder zusätzliche Steuern) anfallen. Diese Steuern sind jährlich von der SCI zu entrichten.

1. Müssen wir als in der Schweiz ansässige natürliche Personen aufgrund der SCI eine Steuererklärung in Frankreich einreichen?

Grundsätzlich reicht die SCI die Steuererklärung für die Körperschaftsteuer ein. Ihre persönlichen Meldepflichten in Frankreich hängen insbesondere davon ab, ob Ihnen Einkünfte, Veräußerungsgewinne oder andere Zahlungen zugute kommen. Eine Prüfung im Hinblick auf das französisch-schweizerische Doppelbesteuerungsabkommen ist erforderlich.

1. Was sind die wichtigsten Maßnahmen, um unsere Situation langfristig abzusichern?

Es ist ratsam, auf die Qualität der Buchhaltung und des FEC, die Regelmäßigkeit der Versammlungen und Protokolle, die Einhaltung der Meldepflichten in Frankreich, die korrekte Einstufung der Leistungen für die Mehrwertsteuer, die Vorwegnahme künftiger Veräußerungsgewinne und die systematische Abstimmung mit Ihren Schweizer Beratern für alle Geldflüsse zwischen der SCI und Ihnen selbst zu achten. Wir empfehlen Ihnen, einen Wirtschaftsprüfer in Frankreich zu beauftragen, der Deutsch spricht.