Direkter Besitz von Immobilien in Frankreich durch nicht in Frankreich ansässige natürliche Personen

Steuerliche, rechtliche und vermögensrechtliche Aspekte mit besonderem Augenmerk auf Risiken

Der direkte Besitz von in Frankreich gelegenem Immobilienvermögen durch nicht in Frankreich ansässige natürliche Personen ist eine weit verbreitete Situation. Er betrifft sowohl französische Expatriates als auch ausländische Investoren, international tätige Führungskräfte sowie Familien, die nach einem Wegzug aus Frankreich Immobilienvermögen behalten haben.

Für viele Steuerpflichtige erscheint der direkte Besitz – also der Erwerb im eigenen Namen, außerhalb einer gesellschaftsrechtlichen Struktur – als die einfachste und naheliegendste Lösung. Er vermittelt den Eindruck einer unkomplizierten Verwaltung und einer beherrschbaren steuerlichen Situation. In der Praxis verbirgt sich hinter dieser scheinbaren Einfachheit jedoch eine deutlich komplexere Realität.

Der direkte Besitz französischer Immobilien durch nicht ansässige Personen wirft zahlreiche steuerliche, rechtliche und vermögensplanerische Fragestellungen auf, die frühzeitig identifiziert und antizipiert werden müssen. Andernfalls können erhebliche finanzielle Folgen entstehen – sowohl für den Eigentümer selbst als auch für dessen Erben.

1. Besteuerung der Mieteinnahmen: uneingeschränkte Steuerhoheit Frankreichs

Ein erster zentraler Punkt betrifft die Besteuerung der durch die Immobilie erzielten Einkünfte. Entgegen einer weit verbreiteten Annahme führt der Status als Nichtansässiger keineswegs zu einer Steuerbefreiung in Frankreich.

Nach französischem Steuerrecht und den anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen gilt der Grundsatz, dass Einkünfte aus in Frankreich belegenen Immobilien in Frankreich zu besteuern sind, unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers. Dies betrifft sowohl die Vermietung von unmöblierten als auch von möblierten Immobilien, einschließlich gelegentlicher oder kurzfristiger Vermietungen.

Nichtansässige unterliegen dabei einem Mindeststeuersatz, der sicherstellen soll, dass ein bestimmtes Mindestmaß an Besteuerung in Frankreich erfolgt. Dieses System kann sich insbesondere für Steuerpflichtige als nachteilig erweisen, die nur geringe Einkünfte in Frankreich erzielen, jedoch über moderates Auslandseinkommen verfügen.

Zwar besteht die Möglichkeit, die Anwendung des durchschnittlichen Steuersatzes zu beantragen, der auf Basis der weltweiten Einkünfte berechnet wird. Diese Option setzt jedoch eine vollständige Offenlegung der globalen Einkommenssituation sowie die Vorlage ausländischer Nachweise voraus, was in der Praxis häufig komplex ist und einer professionellen Begleitung bedarf.

Besondere Aufmerksamkeit ist zudem den Sozialabgaben zu widmen. Deren Anwendung hängt vom Wohnsitzstaat sowie von der sozialversicherungsrechtlichen Zugehörigkeit des Steuerpflichtigen ab. Fehlinterpretationen sind häufig und können zu einer dauerhaften Überbesteuerung oder zu langwierigen Auseinandersetzungen mit der französischen Finanzverwaltung führen.

2. Veräußerung der Immobilie: eine Besteuerung, die oft zu spät erkannt wird

Der Verkauf einer in Frankreich gelegenen Immobilie stellt einen weiteren entscheidenden Moment in der Lebensdauer der Investition dar. Auch in diesem Fall bleibt Frankreich berechtigt, die Veräußerungsgewinne nicht ansässiger Eigentümer zu besteuern.

Das Besteuerungssystem ähnelt im Grundsatz demjenigen für in Frankreich ansässige Steuerpflichtige. Die kumulative Wirkung aus Veräußerungsgewinnsteuer, Sozialabgaben und gegebenenfalls einer Zusatzsteuer auf hohe Veräußerungsgewinne kann jedoch zu einer erheblichen Gesamtsteuerbelastung führen.

Ein wesentlicher Risikofaktor ist die Verpflichtung zur Bestellung eines steuerlichen Vertreters in Frankreich. Für bestimmte nicht in der Europäischen Union ansässige Steuerpflichtige ist diese Bestellung zwingend vorgeschrieben. Sie verursacht zusätzliche Kosten und kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern. In der Praxis wird diese Verpflichtung häufig erst im Zeitpunkt der Veräußerung erkannt.

Zwar bestehen bestimmte Steuerbefreiungen, etwa im Zusammenhang mit einer früheren Hauptwohnung in Frankreich oder in Abhängigkeit von der Haltedauer. Diese Regelungen sind jedoch streng ausgestaltet und erfordern eine sorgfältige zeitliche und persönliche Planung, um ihre Anwendung nicht zu gefährden.

3. Französische Vermögenssteuer auf Immobilien (IFI): direkte und wiederkehrende Belastung

Der direkte Besitz französischer Immobilien führt für nicht ansässige Personen zudem zur möglichen Anwendung der französischen Vermögenssteuer auf Immobilien (Impôt sur la Fortune Immobilière – IFI). Sobald der steuerpflichtige Nettowert der in Frankreich gelegenen Immobilien den gesetzlichen Schwellenwert überschreitet, ist die Steuer geschuldet – unabhängig vom Wohnsitz des Eigentümers.

Erfasst werden sämtliche in Frankreich belegenen Immobilien: Zweitwohnsitze, vermietete Objekte sowie anteilige Beteiligungen im Rahmen von Miteigentum. Der direkte Besitz bietet keinerlei strukturelle Milderung der steuerlichen Bemessungsgrundlage und kann daher zu einer jährlich wiederkehrenden Steuerbelastung führen.

Diese Situation wird durch den geringen Schutz durch Doppelbesteuerungsabkommen im Bereich der IFI noch verschärft. Im Gegensatz zur Einkommensteuer existieren nur sehr wenige Abkommen, die diese Vermögenssteuer einschränken.

4. Lokale und besondere Steuern: oft unterschätzt, aber unvermeidbar

Neben den nationalen Steuern führt der Besitz von Immobilien in Frankreich auch zur Entrichtung lokaler Steuern und spezieller Abgaben, die uneingeschränkt auch für nicht ansässige Eigentümer gelten.

Grundsteuer (Taxe Foncière)

Die Grundsteuer ist jährlich vom Eigentümer der Immobilie zu entrichten, unabhängig von dessen Wohnsitz und unabhängig davon, ob die Immobilie genutzt oder vermietet wird. Maßgeblich ist die Eigentumssituation zum 1. Januar des jeweiligen Steuerjahres.

Diese Steuer stellt eine unvermeidbare laufende Belastung dar und ist in der Regel im Herbst zu zahlen.

Wohnsteuer (Taxe d’Habitation)

Auch wenn die Wohnsteuer für Hauptwohnsitze abgeschafft wurde, gilt sie weiterhin vollumfänglich für Zweitwohnsitze, was für die meisten nicht ansässigen Eigentümer zutrifft.

Sie ist von der Person zu zahlen, die die Immobilie am 1. Januar nutzt, in der Regel vom Eigentümer selbst. In bestimmten Gemeinden, insbesondere in angespannten oder touristischen Gebieten, können erhebliche Zuschläge erhoben werden.

Jährliche 3%-Steuer

Die jährliche 3%-Steuer auf den Verkehrswert von in Frankreich gelegenen Immobilien richtet sich grundsätzlich an juristische Personen. Sie findet im Regelfall keine Anwendung auf natürliche Personen, die Immobilien direkt halten.

Sie stellt jedoch einen wichtigen Risikofaktor in internationalen Besitzstrukturen dar. Bei unzureichender Offenlegung oder bei indirektem Besitz über ausländische Strukturen kann die französische Finanzverwaltung die Steuer erheben, einschließlich erheblicher Zuschläge und Strafen. Die Steuer wird jährlich auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie zum 1. Januar erhoben.

5. Miteigentum: erhöhte rechtliche und steuerliche Fragilität

Die Verwaltung einer Immobilie im Miteigentum aus dem Ausland kann schnell zu Blockadesituationen, Entscheidungsproblemen oder Schwierigkeiten bei Verkauf oder Finanzierung führen. Diese Risiken verstärken sich, wenn die Miteigentümer in unterschiedlichen Ländern ansässig sind.

Aus steuerlicher Sicht ist eine strikte Kohärenz bei der Aufteilung von Einkünften und Kosten erforderlich. Die französische Finanzverwaltung prüft solche Konstellationen besonders aufmerksam.

6 Nachfolge und Erbschaft: der zentrale blinde Fleck

Mangels entsprechender Doppelbesteuerungsabkommen besteht ein erhebliches Risiko der Doppelbesteuerung. Die Erben können sowohl in Frankreich als auch im Wohnsitzstaat des Erblassers besteuert werden, ohne dass ein wirksamer Ausgleichsmechanismus besteht.

Ohne frühzeitige Planung kann dies dazu führen, dass die Immobilie veräußert werden muss, allein um die innerhalb kurzer Fristen fällige Erbschaftsteuer zu finanzieren.

Schlussfolgerung

Eine ganzheitliche und vorausschauende Analyse unter Berücksichtigung des Wohnsitzstaates, der familiären Situation, der anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen sowie der langfristigen Vermögensziele ist unerlässlich, um die Investition abzusichern und ihre Kohärenz zu gewährleisten.