Der Mieter hat nicht immer ein Vorkaufsrecht

Wenn zwei Gewerbeimmobilien, die verschiedenen Eigentümern gehören, durch einen einzigen Kaufvertrag zum Verkauf angeboten werden, haben die jeweiligen Mieter dieser Immobilien ein Vorkaufsrecht für den Erwerb.

Wenn Sie, wie viele Gewerbetreibende, Ihr Geschäft in Frankreich in gemieteten Räumlichkeiten betreiben, sollten Sie wissen, dass Sie als Mieter beim Verkauf dieser Räumlichkeiten ein sogenanntes „Vorkaufsrecht” haben, das Ihnen gegenüber anderen Kaufinteressenten Vorrang beim Kauf einräumt. Wird dieses Recht nicht respektiert, können Sie vor Gericht die Annullierung des Verkaufs beantragen.

In der Praxis: Der Eigentümer muss den Mieter per Einschreiben mit Rückschein darüber informieren, wobei diese Mitteilung als Verkaufsangebot gilt. Der Mieter hat dann ab Erhalt dieses Verkaufsangebots einen Monat Zeit, um sich zu entscheiden. Wenn er sich zum Kauf der Räumlichkeiten bereit erklärt, hat er ab dem Datum der Absendung seiner Antwort an den Eigentümer zwei Monate Zeit, um den Verkauf abzuwickeln. Diese Frist verlängert sich auf vier Monate, wenn er das Verkaufsangebot unter dem Vorbehalt der Gewährung eines Darlehens annimmt.

In bestimmten Fällen, insbesondere „bei einer einmaligen Veräußerung von getrennten Geschäftsräumen”, kommt der Mieter jedoch nicht in den Genuss dieses Vorkaufsrechts.

Verschiedene Eigentümer

In diesem Zusammenhang haben die Richter kürzlich entschieden, dass der Verkauf von Geschäftsräumen, die verschiedenen Eigentümern gehören, in einer einzigen Urkunde nicht als „einmalige Veräußerung von getrennten Geschäftsräumen” angesehen werden kann. In diesem Fall haben die jeweiligen Mieter jeder dieser Räumlichkeiten sehr wohl ein Vorkaufsrecht.

In diesem Fall wurden zwei Gewerbeflächen, von denen eine einer Miteigentümergemeinschaft und die andere einem der Miteigentümer gehörte, in einer einzigen Urkunde an eine Immobiliengesellschaft verkauft. Nach Ansicht der Richter hatte einer der beiden Mieter (in diesem Fall der Mieter der zur Miteigentümergemeinschaft gehörenden Räumlichkeiten) das Recht, geltend zu machen, dass sein Vorkaufsrecht nicht gewahrt worden war, da diese beiden Räumlichkeiten unterschiedlichen Eigentümern gehörten.

Präzisierung: Der Mieter hat auch kein Vorkaufsrecht „im Falle einer Gesamtveräußerung einer Immobilie, die Geschäftsräume umfasst”. Wenn also die gemieteten Geschäftsräume nur einen Teil der zum Verkauf stehenden Immobilie ausmachen, gilt das Vorkaufsrecht des Mieters nicht.

Zivilrechtliche Kassationsinstanz 3, 6. November 2025, Nr. 23-21442